Août 092013
 
VN:F [1.9.22_1171]
Notez ce billet
Rating: 9.0/10 (1 vote cast)

Le futur trou financier du GUL

Pour faciliter l’accès au logement aux foyers dépourvus de garantie financière, l’état envisage de mettre en place une assurance qui couvrirait le défaut de paiement des loyers. L’idée est bonne, la mise en œuvre est à revoir.

Qu’est-ce que la Garantie Universelle des Loyers

« Le projet de loi instaure, sur tout le territoire, au 1er janvier 2016, une garantie universelle des loyers, qui remplacera les actuelles cautions. Une agence publique se substituera au locataire défaillant et réglera le propriétaire. L’agence se tournera ensuite vers le locataire, soit pour exiger le paiement, soit pour activer des mesures d’accompagnement social si la personne est en difficulté. Le financement du système, à déterminer, reposera notamment sur des recettes fiscales ainsi que sur la participation des employeurs à l’effort de construction. » Source

Cette description augure déjà du problème de financement, puisqu’il est prévu de faire appel à la fiscalité et de détourner des sommes destinées aux logements neufs, sans se contenter des cotisations.

En fait, un tel système existait déjà puisqu’il était possible de faire appel à des assurances privées qui fonctionnaient comme suit :

« Les tarifs des assurances loyers impayés sont variables et dépendent des politiques de chaque compagnie, des conditions de garanties mais également de certains critères tels que :

  • La location : vide ou meublée ;
  • le montant du loyer et des charges mensuels à garantir ;
  • le type de contrat choisi : simple ou avec l’assurance « propriétaire non occupant ».

En général, l’assurance loyers impayés varie de 2,5 à 4 % du montant annuel des loyers et charges. » Source

Une telle assurance était possible pour autant que le risque d’impayé fut raisonnable:

« Les assureurs vérifieront que votre locataire soit solvable. La solvabilité du locataire est acquise dès lors qu’il peut justifier d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) et de revenus nets trois fois supérieurs au loyer. Si ces deux conditions ne sont pas respectées, une caution solidaire sera alors indispensable. Les ressources nettes du locataire devront toujours être au minimum deux fois supérieures au loyer, sauf si le locataire est étudiant.  » Source  

Le projet de loi étend donc cette assurance à l’ensemble des locataires, mais en profite pour effectuer une nationalisation pure et simple du système existant, avec tous les désavantages d’une nationalisation.

Les problèmes posés par la GUL

L’effet de la GUL sur le parc locatif

Un propriétaire ne refusera plus un logement trop cher à un candidat, puisqu’au final l’état paiera.

Il y aura donc globalement une demande plus forte et la pénurie de location va s’aggraver. Les loyers vont par conséquent augmenter.

La GUL va coûter au beaucoup plus cher que prévu

Le coût de la GUL est pour l’instant inconnu, aucune étude n’ayant été faite ou rendue publique à ce sujet. Plus de personnes pouvant se porter candidat à un logement, le voilume de transactions et par conséquent le volume des sinistres vont augmenter. En outre, on peut craindre un effet d’aubaine  qui tente les locataire à se mettre plus facilement en défaut de paiement.

Comme indiqué ci-dessus, une partie va être financée les cotisations, la fiscalité paiera le reste.

Nous avons vu ci-dessus que pour un système privé avec des locataires solvables,  « l’assurance loyers impayés varie de 2,5 à 4 % du montant annuel des loyers et charges. » Source

Avec les locataires peu solvables et les abus prévisibles, on peut s’attendre à une explosion de ce taux. A part le gouvernement, tout le monde est unanime (exemple 1, exemple 2, …).

C’est le locataire qui va payer la GUL

En fin de compte, en dehors des contribuables, on peut considérer que c’est le locataire qui va payer ce système car les loyers vont augmenter :

  • L’augmentation de la demande de surface va faire pression à la hausse sur le prix des locations.
  • L’argent injecté pour rembourser les impayés aura un effet inflationniste, plus d’argent étant disponible pour une même surface.
  • Au cas  où la GUL serait à payer par le propriétaire, ce dernier a  une rentabilité à assurer. Une moindre rentabilité diminuera globalement la surface à louer disponible et permettra aux loyers d’augmenter pour compenser le coût de la GUL.

Le locataire va donc payer plusieurs fois cette garantie, ce qui est normal puisque les pauvres payent toujours deux fois.

Mutualisation des risques

Si le taux d’assurance est fixe, les situations sûres vont payer pour les autres. Outre tous les problèmes d’éthique que cela pose, cette méthode ne permet pas d’appendre au citoyen à bien gérer son budget personnel.

La GUL aurait pu être une bonne idée

Le système en cours de mise en place est par conséquent mauvais, mais il était possible d’améliorer le système actuel sans réellement dépenser plus. Il suffit de procéder comme suit :

  • La GUL serait limitée à un système d’assurance de dernier recours.
  • Le recours à la GUL est facultatif. Si le propriétaire et/ou le locataire le souhaitent, ils peuvent faire appel à la GUL. Mais il reste possible d’y renoncer, ou de faire appel à une assurance privée qui serait probablement moins chère dans beaucoup de cas.
  • Le refus de faire appel à la GUL ou à toute autre assurance par le locataire au moment de la signature du bail autorise son expulsion pour non paiement avec préavis réduit.
  • Couvrant un défaut du locataire, le coût de l’assurance est payé par locataire.
  • Le montant de la prime est déterminé en fonction du niveau de risque. Un locataire choisira par conséquent un logement correspondant à ses moyens.
  • S’agissant d’un coût supplémentaire lié à sa situation, si le locataire est considéré comme assisté, il est possible de faire appel au système de solidarité de l’état, au même titre que pour toute autre aide (APL, cantines scolaires, etc..) pour financer cette assurance. Si elle est versée comme aide, le montant de cette prime est comptabilisée dans le quota d’aide auquel a droit le locataire assisté.

 

 

 

La Garantie Universelle des Loyers, 9.0 out of 10 based on 1 rating

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(requis)

(requis)