Oct 032013
 
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Vers une nationalisation du logement

Répartition des locataires selon le type de bailleur (2011) - Source Insee

Répartition des locataires selon le type de bailleur (2011) – Source Insee

 

De tout bord politique, on nous dit que le problème du logement vient d’une construction immobilière insuffisante, laquelle crée un effet de pénurie propulsant le prix du m² à des cimes injustifiées.

Disposer de plus de m² constructibles résoudrait-il le problème ?

Quel type de logement fait défaut

Le déficit de logements en France est régulièrement évalué à 800 000.

Un article intéressant détaille ce phénomène et explique clairement qu’il manque en fait un certain type de logements, à certains endroits.

La pénurie concerne les logements bon marché et situés dans les zones de caractéristiques suivantes :

  • forte densité de population,
  • faible chômage
  • solides infrastructures de transport

Ces caractéristiques, ajoutées à certaines que l’on devine aisément, comme la proximité de commerces, d’écoles, de parkings, etc., sont précisément les facteurs valorisant les logements. Dans une économie non soviétique, il est donc logique que le prix des logements, achat ou location,  suive la valorisation de ces critères de qualité. Seule l’ampleur du phénomène peut être considérée comme anormale.

Le problème du logement est donc simplement un problème de coût lié au partage d’une richesse limitée. Les 800 000 foyers étant ceux ayant le moins de ressources à engager dans cette dépense, il est prévisible qu’ils ne trouvent que les logements dédaignés par ceux qui ont plus de moyens. Le problème du logement est d’ailleurs plus général et touche quasiment toute la population, notamment les 10 millions de banlieusards qui auraient préféré que leur pavillon soit construit à Paris plutôt qu’à la mauvaise extrémité de l’Ile de France (à prix égal, ou moindre si possible).

D’autre part, il faut noter qu’un micro climat protège les locataires.  Leurs loyers ne sont pas du tout à la hauteur du coût d’achat des logements, comme le montre le graphique ci-dessous :

Prix de logements et loyers en fonction des revenus Source : Les-crises.fr

Minimiser la crise du logement

Si on considère que le problème correspond à l’inaccessibilité du logement dont on a besoin ou que l’on souhaite, on peut tout de même imaginer qu’il est possible d’améliorer la situation par des actions idoines qui diminuent le coût apparent des logements.

Distribuer des aides

La solution la plus facile pour l’Etat est de distribuer des aides à ceux que l’on veut aider à se loger. Ces aides peuvent être de diverses natures, mais cela revient globalement à une aide financière :

  • prise en charge de tout ou partie du loyer (APL)
  • mise à disposition d’un logement social (HLM) ou de fonction (certains fonctionnaires)
  • dégrèvement fiscal (déduction des intérêts d’emprunt du revenu déclaré)
  • emprunt à taux bonifié
  • Aides au financement du dépôt de garantie et impayés de loyers
  • Aides au paiement des factures : eau, téléphone fixe, électricité, gaz naturel

Source : vosdroits.service-public.fr

Ces aides n’ont aucun effet sur la taille du parc de logements disponibles. Elles permettent juste de favoriser les personnes assistées par rapport à celle qui ne le sont pas, et ne font par conséquent que déplacer le problème en l’aggravant. En effet, l’effet global de ces aides, dans une économie de marché, est inflationniste puis qu’il y a plus d’argent disponible pour le même nombre de biens. Le résultat final est par conséquent opposé à celui recherché.

Diminuer la valeur du foncier

Rendre constructibles plus de terrains

La rareté des terrains poussant les prix à la hausse, rendre constructibles plus de terrains devrait limiter la pénurie. Cependant, il est difficile de croire que le nombre de transactions puisse passer en banlieue parisienne de quelques milliers par an (graphique ci-dessous) à plusieurs centaines de milliers, d’autant que les zones recherchées sont plutôt en petite couronne où le nombre de transactions n’est actuellement de quelques centaines par an !

Le marché des terrains

source : orf.asso.fr

Plus de détails disponible dans le rapport des notaires.

Prenons néanmoins comme hypothèse qu’un nombre significatif de terrains puisse être libérés. Dans ce cas, de deux choses l’une :

  • Soit l’ensemble de la population y aurait accès, ce qui serait légitime dans une nation de type non soviétique. Dans ce cas, une grande partie des ressources mises à disposition servirait à augmenter le « confort » de la population déjà logée. La densité de population au m² construit diminuerait, et les 800000 les plus pauvres obtiendraient au mieux 5 % de la surface libérée (800 000 / 40 M de foyers). L’effet prévisible sur le prix du foncier est très faible.
  • Soit les terrains libérés sont réservés à des logements sociaux distribués aux personnes désignées comme le méritant. Le prix du foncier serait inchangé : l’offre marchande est inchangée pour une demande solvable inchangée. Cette solution n’aiderait qu’une petite partie de la population, sans améliorer la situation des plus modestes de ceux qui n’auront pas de logement social. En outre, le coût serait exorbitant pour l‘état qui serait contraint d’investir lui-même dans les logements, au minimum 112 milliards d’Euros (800 000 x 140 000 Eur, Source : Caisse des Dépots) juste pour satisfaire la demande à ce jour, sans compter les déficits de logements à venir les prochaines années.

Par conséquent, même en supposant cette solution possible, cette dernière ne convient pas.

Augmenter la surface des planchers

Une des contraintes majeures pour augmenter la surface de logement est le coefficient d’occupation des sols (SHON), récemment réformé sous l’appellation « surface de plancher ».

Pour chaque zone constructible, un coefficient défini par l’administration limite la surface utile des logements pouvant être construit sur cette zone. Pour simplifier, plus le coefficient est élevé, plus le nombre d’étages pouvant être construit est élevé. Augmenter ce coefficient permettrait en théorie d’augmenter fortement les possibilités de construction supplémentaires et de supprimer l’actuelle pression sur les prix. Cette solution, avec un accroissement de toutes les surfaces habitables potentielles de 30%,  a été utilisée sans effet visible pour l’instant par le gouvernement précédent.

Mais cette possibilité est bloquée par plusieurs phénomènes majeurs.

  • La hauteur des immeubles est limitée dans de nombreuses zones, notamment à Paris. En dehors de quelques quartiers comme le 13eme arrondissement, nul immeuble de plus de 8 étages. Il est clair que la construction aléatoire de bâtiments de 20 ou 30 étages dans Paris romprait une certaine harmonie haussmannienne.
  • Doubler ou tripler le nombre d’étage d’un immeuble ancien n’est techniquement pas possible. Il faut abattre  puis reconstruire, d’où des coûts importants rentabilisables uniquement par un gain de surface très important (il faut largement plus que les 30% supplémentaires de Sarkozy). En général, ce type d’opération est réalisé par les communes par expropriation de quartiers entiers de pavillons pour construire des immeubles (exemples : Rueil 2000, Port Fréjus).
  • Doubler la surface construite nécessite de doubler les infrastructures, notamment de doubler les espaces de circulation en rasant des constructions. A moins de construire des tunnels hors de prix, cette surface vient en déduction de la surface libérée. A noter que cette précaution n’est pas prise par les municipalités car sans effet électoral immédiat, ce qui explique les engorgements progressifs des villes en France.

Pour conclure, cette mesure ne peut avoir un effet que dans les zones de faible construction, c’est à dire en banlieue lointaine ou en province, là où la surface ne manque pas encore et où les logements sont moins chers.

Contrôle du marché du logement et réglementation des prix

Les solutions distributrices ne pouvant pas fonctionner, on peut se rabattre sur le renforcement de la réglementation. Ces solutions sont déjà largement en œuvre depuis très longtemps, avec des effets nuls sur le marché du logement, voire négatifs, comme nous avons tous pu le constater.

Contrôle des loyers et des frais

L’encadrement de la hausse des loyers existe depuis pas mal d’années, et a été renforcée par la règlementation mise en place en 2012.  Cette nouvelle contrainte sur les propriétaires n’a visiblement pas bloqué la hausse des loyers.

Pour contrer cet échec, il a été décidé cette année d’encadrer les loyers, c’est à dire de diminuer ceux qui sont trop élevés. Comme nous l’avons vu plus haut, la hausse des loyers était en fin de compte modérée comparée au prix d’achat. Ce nouveau tour de vis réglementaire devrait par conséquent amplifier le mouvement de fuite des capitaux du secteur de l’immobilier locatif individuel.

Il est maintenant très probable qu’une pénurie spectaculaire de logements à louer apparaisse (voir fin d’article).

Développer le logement social

Dans la mesure où les propriétaires refusent de louer leurs biens, et surtout à des conditions accessibles à tous, l’état a développé un parc de logements gérés par un organisme public.

Ce système est particulièrement bien développé en France. Ainsi, nous avons 5.2 millions de logement sociaux, dont 4.2 millions de logements HLM.

Locataires assisteSource : Gouv.fr

Ces chiffres sont intéressants comparés à ceux du logement privé. 6.6 millions de ménages sont locataires du secteur privé. (page 16 : source).

Répartition des locataires selon le type de bailleur (2011) - Source Insee

Répartition des locataires selon le type de bailleur (2011) – Source Insee

La tendance observée est une substitution progressive du bailleur privé par les bailleurs sociaux. La tentation pour l ‘Etat est forte, car si l’investissement cash est important, l’achat à crédit ne demande qu’une augmentation légère du déficit. Ainsi, un logement social revenant officiellement en moyenne à 140000 Euros, une croissante annuelle de 120000 logements reviendrait à 2 milliards d’Euros par an au lieu de 17.

Coût de revient d'un logement social

Coût de revient d’un logement social

Source : Caisse des Dépôts

Cependant, on peut se demander si une croissance ininterrompue de la part de logements sociaux dans le parc locatif est une tendance saine.

Si environ 20% des ménages bénéficie d’un logement social, c’est reconnaitre qu’il y a au minimum 20% de pauvres en France. Certains pauvres, notamment des retraités, pouvant être propriétaires, le taux est certainement plus proche de 25 ou 30%. Face à un taux si élevé, peut-être faut-il se poser la question de la bonne définition du critère de pauvreté. N’est-on pas trop généreux ?

D’autre part, augmenter le parc de logements sociaux, c’est réduire le parc de logements privés. Des portions importantes d’immeubles existants sont achetées à Paris pour les transformer en logements sociaux. Nécessairement, la fluidité du marché de l’immobilier est entravée par la disparition de ces biens, avec un effet inflationniste, ce que l’on souhaite justement éviter.

Limiter la demande

Une autre façon de limiter la pénurie est de limiter la demande.

Faciliter la mobilité

Il est fréquent que les occupants d’un grand logement le conservent lorsque la famille rétrécit (départ des enfants devenus adultes, divorce, décès du conjoint,…).

Sauf exception, toutes choses égales par ailleurs, plus un logement est grand, plus il est cher. Les statistiques montrent que très peu de foyers (9%) sont en « conditions de surpeuplement ».

Peuplement des résidences principales

Peuplement des résidences principales

Source : Insee

La norme de surpeuplement utilisée pour ces statistiques étant de 18m² minimum par personne, ce que j’ai personnellement testé comme confortable, on peut considérer que le parc de logements français est sous-habité, et qu’une large partie de la population vit au dessus de ses moyens.

Encourager à la mobilité dans ces situations augmenterait la surface disponible en diminuant la demande. Pour l’instant, cette mesure n’est pas applicable dans les trois types de logements.

  • Les frais de mutations qui ponctionnent 10% du capital ainsi que la taxation des plus-values dissuadent les propriétaires de changer de logement. De plus, un changement implique parfois une renégociation d’emprunt, et souvent une remise à niveau du confort du logement pour lui donner une valeur marchande raisonnable, donc ds frais qui rendent l’opération non rentable..
  • Les difficultés rencontrées pour trouver un logement, et les risque de hausse du prix au m² au changement de logement dissuadent les locataires du privé de risquer un changement de location.
  • L’absence du principe de remise en cause des droits et aides attribués en situation difficile ne permet pas la mobilité dans les logements sociaux.

Taxer la propriété et la jouissance

Un autre moyen de limiter la demande est de taxer la propriété. Ce type de méthode est largement utilisé vis à vis des propriétaires et des locataires. On peut citer notamment :

  • Taxe foncière
  • Taxe d’habitation (impôts locaux)
  • Taxes sur les frais annexes (énergie)
  • Taxes sur les résidences secondaires
  • ISF

Ces différents impôts et taxes, largement utilisés jusqu’à présent, ne font que renchérir le coût du logement.

Rendre la vie désagréable dans les zones chères

Un moyen efficace mais détruisant de la valeur est de niveler la qualité et l’attrait entre les différentes zones de logement. Ce ne sont pas les possibilités qui manquent et certaines idées sont déjà mises en pratique. Dans les zones à forte valeur foncière, on peut ainsi imaginer:

  • faire fuir les entreprises pour augmenter localement le chômage
  • développer (voire réduire) les transports et les infrastructures moins vite que les logements ou les entreprises (action en cours en région parisienne, avec plus particulièrement un combat acharné envers les moyens de transports individuels)

Déplacer la demande

Valoriser les zones les moins chères

Plutôt que dévaloriser les zones les plus demandées, il serait plus intelligent de développer les infrastructures de régions sous-peuplées: routes, parkings, services publics ,…

A titre de comparaison, un km d’Autoroute coûte  6M€ à construire et un km de ligne TGV 16 M€. Ainsi, la longueur des lignes TGV françaises est de 2037 km en 2011, après 35 ans de construction, soit 60 km par an, soit 1 milliard d’euros investis chaque année, à comparer aux 40 milliards d’aides au logement (APL) déboursés sans retour sur investissement chaque année.

Délocaliser les emplois

L’Etat devrait donner l’exemple en délocalisant ses administrations loin de Paris. Contrairement à ce que l’on rencontre dans les entreprises exportatrices, la plupart de fonctionnaires n’ont jamais de mission à l’étranger, et une implantation proche des aéroports internationaux parisiens ne se justifie pas. Connaissant les effectifs de fonctionnaires actifs en France, le potentiel de logements libérables est très élevé.

Pénaliser/encourager les employeurs

Les infrastructures ont un coût pour l’état et les employeurs en profitent plus ou moins selon leur implantation géographique. Par exemple, pourquoi créer encore des emplois ex nihilo en plein Paris (comme par exemple les 1000 start-up de Niel) ?

Plutôt que d’assister des entreprises de province en fonction de critères variables, et en particulier celles de l’ancienne économie moribonde, il serait préférable de moduler (pas surtaxer) la fiscalité nationale en fonction des ressources publiques disponibles pour les entreprises. De même, lorsqu’une entreprise souhaite employer du personnel dans une zone de loyers chers, pourquoi n’assume-t-elle pas en partie le surcoût. C’est déjà le cas lorsqu’un expatrié part à l’étranger. Bien entendu, l’Etat serait contrait de montrer l’exemple en payant moins cher ses  fonctionnaires de province, en modulant le SMIC et les nombreuse aides en fonction de la localisation de l‘emploi des citoyens.

Conclusion

Les solutions utilisées jusqu’à présent par les gouvernements et élus locaux pour endiguer la bulle immobilière et pour offrir un logement confortable au plus grand nombre n’ont eu que des effets inverses à ceux escomptés (ou annoncés comme escomptés), ce qui était prévisible.

Plutôt que mettre de l’argent à fond perdu dans les aides et subventions, il faut encourager l’immobilier dans les zones de faible valeur, en augmentant cette faible valeur par le développement des infrastructures et par la délocalisation des emplois privés et surtout publics.

 

 

Bonus statistiques

Deux statistiques intéressantes rencontrées en préparant ce billet:

Les locataires en voie de disparition

En décalage avec les discours publics actuels, on constate que la part des propriétaires occupant augmente malgré le développement de la bulle immobilière et l’inaccessibilité croissante de la propriété immobilière pour les ménages.

La disparition des locations

La disparition des locations

source gouv.fr

Quoiqu’on ait pu faire jusqu’à aujourd’hui, et malgré un immobilier devenu hors de prix à l’achat, il y a de moins en moins de locataires, et parmi ces locataires, de plus en plus de locataires de logement social.
Bientôt, vous aurez le choix entre acheter, être assisté, ou la rue.

 

Les vieux à l’abri de la crise immobilière

Commentaires superflus.

Les vieux à l'abri de la crise immobilière

Les vieux à l’abri de la crise immobilière

Evolution des dépenses de logement selon l’âge (source : inégalités.fr)

 

 

Crise du logement et pénurie de foncier, 10.0 out of 10 based on 1 rating

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